Skatt på utleie - reglene og unntakene det lønner seg å kjenne til
Apr 06, 2025
Det spørsmålet jeg får aller mest om dagen er hvordan man skal føre opp skatt på utleie i selvangivelsen. Det er mange regler å holde styr på, derfor har jeg forsøkt å gjøre det enkelt for deg, med denne oppsummeringen. Å ha kontroll på skatten kan spare deg for tusenvis av kroner. Det siste tipset i bloggen gjorde at jeg fikk tilbake mer enn 200.000 på skatten i 2024. I tillegg er det ikke noe som er bedre for nattesøvnen enn å vite at du har betalt det du skal av skatt.
Så her er oversikten over regler og unntak det lønner seg å kunne.
1. Utleie av mindre enn 50% av egen bolig er skattefritt
Utleie av deler av egen bolig, som eksempelvis utleie av kjeller eller et ekstra rom er skattefritt så lenge den delen du leier ut utgjør mindre enn 50 % av boligens utleieverdi. Det betyr at du kan leie ut en kjellerleilighet i egen bolig uten å måtte betale skatt, så lenge du holder deg innenfor denne grensen. Siden det er skattefritt trenger du heller ikke føre opp dette i selvangivelsen.
2. Utleie av hele boligen er skattefritt så lenge inntektene ikke overstiger 20.000
Planlegger du å leie ut boligen din mens du er på ferie? Utleie av egen bolig (hele eller deler som utgjør mer enn 50% av utleieverdien) er skattefritt dersom inntektene ikke overstiger 20 000 kr i løpet av et år. Å leie ut mens du selv er på ferie er en super måte å tjene ekstra penger på, men pass på at du ikke går over grensen. Da kan du bli skattepliktig på mer enn du hadde planlagt (se neste punkt). Men holder du deg under 20.000 skal dette heller ikke føres inn i selvangivelsen, siden det ikke skal betales skatt av det.
3. Når inntektene på mer enn 50% av boligen overstiger 20.000 blir du skattepliktig på ALT
Hvis utleie av egen bolig (hele eller deler som utgjør mer enn 50% av utleieverdi) overstiger 20 000 kr vil alle utleieinntektene bli skattepliktige. Dette er et viktig å huske på. Hvis du har langtidsutleie i kjelleren hele året (som i utgangspunktet er skattefri), og så leier ut resten av huset mens du er på sommerferie for 30.000 vil du altså bli skattepliktig for ALLE leieinntektene. Da vil det lønne seg å holde seg under grensen på 20.000 når du leier ut i ferien. Hvis du først blir skattepliktig skattes langtidsutleien (i kjelleren) som sekundærbolig (se punkt 5). Korttidsutleie av resten av huset i ferien skattes som fritidsbolig (se punkt 4). Dette spørsmålet får jeg ofte og svaret er ikke intuitivt så her gjelder det å holde tunga rett i munnen. Faller du inn i denne kategorien fører du alle inntekter og utgifter i selvangivelsen.
4. Utleie av fritidsbolig (eks hytte) skattes med 22% av 85% av brutto inntekt
Har du en fritidsbolig som du bruker selv? Da er de første 10 000 kr av leieinntektene skattefrie (dette burde vært mer etter min mening, og øker heldigvis til 15 000 kr for skatteåret 2025). For inntektene som overstiger dette, må du betale 22 % skatt av 85 % av brutto leieinntekter. Du får altså ikke fradrag for kostnader, men du kan tenke på det som et sjablongmessig fradrag på 15% siden du bare skatter av 85% av inntektene. Faller du inn i denne kategorien fører du kun inn brutto leieinntekter i selvangivelsen. Airbnb, Finn og Landfolk rapporterer direkte til skattemyndigehtene så har du leid ut gjennom noen av disse plattformene skal beløpet allerede ligge inne. Husk likevel å dobbeltsjekke beløpet, og legg til eventuelle utleier du har hatt på andre plattformer eller privat.
5. Utleie av sekundærbolig skattes med 22% av overskuddet
For de som har en sekundærbolig de ikke bor i eller bruker selv, er reglene litt strengere. Her må du betale 22 % skatt av overskuddet. Du får altså trekke fra alle kostnader knyttet til utleien. Det kan være alt fra vedlikehold til strøm og renovasjon. Faller du inn under denne kategoriens kal du føre inn både inntekter og kostnader i selvangivelsen. Og husk også å ta vare på alle kvitteringer/dokumentasjon av kostnader. De skal ikke sendes inn, men du må ha de tilgjengelig dersom du får bokettersyn.
6. For utleie i utlandet følger du reglene lokalt, og fører i tillegg i norsk selvangivelse
Eier og leier du ut hus eller en leilighet i utlandet skal du føre inn leieinntektene både i norsk selvangivelse, og i tillegg følge de lokale reglene i utlandet. Jeg som leier ut i Frankrike rapporterer og skatter direkte til Frankrike, deretter får jeg trukket fra det jeg har skattet til Frankrike på det jeg har skattet til Norge for den samme utleien.
Men her er et lite tips som mange kanskje ikke vet om: Hvis du har kjøpt hus eller leilighet i utlandet og tatt opp lån i en annen valuta, kan du få fradrag for valutatap på betalte avdrag. For eksempel, hvis du har tatt opp et lån i Euro da Euroen kostet 8 NOK, får du fradrag for valutatapet for valutadifferansen for alt du har betalt i avdrag på lånet med en høyere pris på Euroen. Selv fikk jeg tilbakebetalt mer enn 200.000 i 2024 da jeg oppdaget dette og sendte inn korrigering for de seneste årene. Jeg var heldig og tok opp lån da euroen kostet 7,4. Og med den svake kronen de siste årene har det blitt store tall. Kanskje du også sitter på en gullgruve der?
Dobbeltsjekk alltid med Skatteetaten
Aller sist må jeg si det samme Skattetaten sier når jeg henvender meg til dem om ulike spørsmål. Dette er min veiledning, men det er ditt ansvar å sikre at det er korrekt. Derfor, dobbeltsjekk alltid mine (og andres) råd med troverdige kilder som skatteetaten.no eller huseierne.no. Der finner du god veiledning.
Håper denne oversikten har vært nyttig! Har du spørsmål om skatt ved utleie? Legg gjerne igjen en kommentar! Og du, masse lykke til med utfyllingen.
Vil du høre mer? Bli med på mitt gratis minikurs 👇🏻
Vil du abonnere på denne bloggen? Ved å melde deg på aksepterer du mine personvernbetingelser (les mer HER)
Jeg vil aldri dele din informasjon med andre
