Aug 14, 2025

Janniche sparte en million på å flytte utleien over i et AS

Et spørsmål jeg får nesten hver uke er: Bør jeg eie utleieboligen eller hytta privat, eller gjennom et aksjeselskap (AS)?

Og det lønner seg å velge riktig fra start. For den ene kunden min sparte mer enn en million på å flytte utleien over i et AS. Men siden hun gjorde det tilbake i tid brukte hun også mye penger på revisor og advokat. Så la meg starte med hovedregelen.

Hovedregelen er at privat eierskap stort sett alltid lønner seg.

Eier du en sekundærbolig privat og leier den ut på helårsbasis, betaler du 22 % skatt på overskuddet. Det er alt.

Eier du gjennom et AS, betaler du først de samme 22 % i selskapsskatt – og hvis du vil bruke pengene privat, må du ta dem ut som utbytte og betale utbytteskatt på toppen. Det gir en samlet skattebelastning på rundt 47 %.

Så derfor, har du én enkelt enhet og vil bruke overskuddet privat, lønner det seg nesten alltid å eie privat.

MEN, så er det selvfølgelig noen unntak. Og det er de du må kjenne til.

1. Du eier allerede fire utleieenheter

Grensen for privat utleie går ved fire enheter. Har du fem eller flere, kan Skatteetaten anse deg som næringsdrivende. Da får du høyere skatt. For å unngå dette, bør derfor enhet nummer fem og videre eies gjennom AS.

Husk: Det er antall enheter som teller – ikke antall bygg. Har du fire hybler i samme hus, teller det som fire.

Husk også: at dersom du driver med korttidsutleie vil du raskere gå over i næring. Myndighetene er ikke tydelige på eksakt antall enheter, men man kan i teorien gå over i næring dersom man har to enheter man leier ut på korttidsutleie.

2. Du har holdingstruktur og skal investere videre

Har du et holdingselskap med overskudd som du vil bruke til å kjøpe eiendom, kan du investere pengene direkte gjennom et nytt AS uten å betale utbytteskatt først. Dette gir deg full reinvesteringseffekt (altså du får investert pengene uten å skatte av de først). Så derfor, hvis du skal bygge en eiendomsportefølje (ut over 4 enheter), vil det lønne seg å legge det i et AS.

3. Du vet at du aldri skal bruke den selv

Hvis du fra start vet at du aldri skal bruke enheten selv, kan det være enklere å etablere i AS fra start. Grunnen til det er at det kan koste mye å flytte en enhet mellom privat eie og AS (både tid og penger), så hvis du vet at du en gang skal bruke den selv, ei den privat fra start, hvis du vet at du aldri skal bruke den selv, ei den i AS fra start for større muligheter på sikt. MEN, unntak til denne regelen også. Hvis du vet at du aldri vil vokse (i næringen), kan det lønne seg å fortsette å eie privat.

HUSK: her kommer en viktig ulempe med å eie noe i AS, dersom du skal bruke det selv. Egen bruk av eiendom i AS må skje til markedsleie. Du må altså formelt leie fra ditt eget selskap, og betale det samme som en fremmed ville gjort. Betaler du mindre, må fordelen beskattes. Derfor er privat eierskap ofte enklere og billigere hvis du planlegger mye egenbruk.

4. Du skal totalrenovere eller bygge nytt

Her kommer GULLET. For deg som lurte på hva Janniche tjente over en million på. Driver du omfattende oppussing eller nybygg til næringsutleie, kan AS gi store fordeler. Du kan registrere selskapet i Merverdiavgiftsregisteret og få tilbake inngående moms på håndverkertjenester, materialer og prosjektering.

Janniche fikk tilbake over 1 million kroner i moms ved å flytte en eiendom fra privat eie til AS fordi de hadde gjort så mange oppgraderinger.

Og så er det noen andre fordeler med AS-

Enklere samarbeid med investorer – du kan dele eierskap gjennom aksjer

Begrenset personlig ansvar – det er selskapet som hefter, ikke du personlig

Langsiktig vekst – lett å reinvestere overskudd i nye prosjekter uten å ta ut pengene privat

Konklusjonen er, at alt avhenger av hva som er din visjon og dine planer på sikt. Start med å tenke gjennom målet ditt. Skal du bygge en portefølje og reinvestere overskudd, eller vil du bruke pengene selv? Skal du bruke enheten privat eller kun leie ut? Svaret på disse spørsmålene avgjør hva som lønner seg for deg.

Har du flere spørsmål om skatt så send meg gjerne en melding. Kanskje er du den heldig som får ditt spørsmål besvart. Neste uke får jeg nemlig besøk av en skatteekspert. DET gleder jeg meg til. For selv om dette er hovedreglene så er det helt sikker massevis av unntak og særtilfeller å snakke om.

Ønsker deg en super helg i mellomtiden.

Kjøpsvilkår

Personvern

Airbnb og utleie coach